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    房屋買賣糾紛中,貸款逾期的違約責任認定及處理

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    房屋買賣糾紛中,貸款逾期的違約責任認定及處理

    發布日期:2019-03-20 10:30 來源:http://www.dotdashnyc.com 點擊:

    貸款逾期的違約責任認定及處理

    作者:楊斯空   上海市第一中級人民法院民二庭法官

    【導讀】:二手房交易中,當事人往往約定以銀行貸款的形式支付購房款,而由于銀行放貸在時間上的不確定性,對該筆房款的支付期限極難在合同中予以明確,產生爭議時,應以雙方約定的過戶日期作為通過銀行貸款審批的最后期限。

    若當事人未能足額通過銀行貸款審批時,則負有以現金補足的義務。若此時出賣人配合買受人繼續辦理貸款,則應視為雙方對房款協商一致延期支付然此時仍需對再次辦理貸款的時間加以合理期限,督促買受人履行付款義務,否則應課以逾期付款違約責任。

    【案情】

    上訴人(原審被告、反訴原告):須甲

    上訴人(原審被告、反訴原告):須乙

    被上訴人(原審原告、反訴被告):陳某

    被上訴人(原審原告、反訴被告):夏某

    上海市浦東新區明月路某房屋(以下簡稱系爭房屋)系須甲、須乙共同共有。2013313日,須甲、須乙作為賣售人(甲方)與作為買受人(乙方)的陳某、夏某就系爭房屋簽訂上海市房地產買賣合同(以下簡稱買賣合同),約定系爭房屋轉讓價款為人民幣325萬元。雙方約定在201351日前,甲乙雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。第九條約定,乙方未按本合同約定期限付款的,甲、乙雙方同意自乙方應付款期限之次日起計算違約金,為逾期未付款日萬分之五計算,直至實際付款日。逾期超過十日后乙方仍未付款的,除乙方應向甲方支付十日的違約金外,甲方有權單方面解除合同。甲方應書面通知乙方解除合同,乙方承擔賠償責任,賠償金額為總房價款的20%

    附件三付款協議約定:

    1.甲方同意乙方通過向貸款銀行申請人民幣貳佰貳拾柒萬伍仟元整貸款的形式支付第二期房價款,乙方應于簽訂本合同并申請辦理本合同公證手續(若需)后七日內向該貸款銀行申請貸款,簽署借款抵押合同等一切相關協議,辦理一切相關手續,支付一切相關費用并申請辦理借款抵押合同公證手續(若需)。若乙方之貸款申請未經審核通過或未全額經審核通過,其后的三個工作日內辦理送件手續,且乙方應于送件當日將第二期房價款全額或差額補足并支付甲方。

    2.待乙方之貸款申請經貸款銀行審核通過,甲、乙雙方親自或委托中介赴房地產交易中心申請辦理產權過戶及抵押登記手續(送件),并取得收件收據。待交易中心出具以乙方為所有權人的房地產權證和以貸款銀行為抵押權人的他項權證,且將該他項權證送交貸款銀行后,乙方應支付給甲方第二期房價款,該期房價款應于借款抵押合同等相關協議約定期限內由貸款銀行代為支付。

    2013320日,須乙出具收據,確認收到陳某、夏某支付的購買系爭房屋首期房款975,000元。之后,陳某開始著手申請貸款,貸款未成2013416日須甲、須乙應陳某要求再次提供貸款所需材料,陳某再次申請貸款


    2013613日,中信銀行股份有限公司上海普陀支行審批通過了陳某就系爭房屋的抵押貸款申請,陳某獲批商業貸款2,275,000元,債務履行期限自2013614日起至2038614日止。當日陳某并作為中信銀行股份有限公司上海普陀支行的代理人辦理了房地產抵押登記申請。同日,須甲、須乙發函要求解除雙方之間的買賣合同,拒絕辦理房屋過戶。

    故陳某、夏某起訴請求繼續履行買賣合同,判令須甲、須乙將系爭房屋過戶給陳某、夏某。須乙、須甲則提起反訴請求:

    1. 判令解除雙方之間簽訂的上海市房地產買賣合同;

    2. 判令陳某、夏某支付須甲、須乙解除合同違約金60萬元。

    【審判】

    一審法院認為,雙方雖約定201351日前辦理過戶手續,但在陳某第一次貸款未獲批準的情況下,須甲、須乙仍愿意接受陳某繼續以貸款方式支付剩余款項,并未提出要求陳某、夏某現金補足房款。因此在613日陳某貸款獲批時,須甲、須乙此時提出要求解除合同,有悖誠信原則且并無解除合同的其他充分理由及依據。

    相反,貸款獲批后,在合同可以繼續履行的情況下,陳某即發函要求須甲、須乙履行合同,辦理房屋過戶手續,但須甲、須乙至今未辦理房屋過戶手續。據此,原審對于陳某、夏某要求繼續履行合同的本訴請求判決予以支持,而駁回了須甲、須乙的反訴請求。

    須甲、須乙不服一審判決,提起上訴。

    二審法院認為,雖然被上訴人未能在合同原約定的時間內辦妥銀行貸款手續,但上訴人同意被上訴人繼續申請貸款并予以配合的行為已表明雙方協商一致延期支付剩余房款。被上訴人在上訴人的配合下于合理期限內通過了銀行全額貸款審批,雙方應本著誠信原則繼續履行合同。上訴人行使單方解除權的條件尚未成就,故其上訴請求,缺乏事實及法律依據。二審遂判決:駁回上訴,維持原判。

    【評析】

    一、應以過戶時間作為買受人通過銀行貸款審批的時限

    本案中,雙方在買賣合同中并沒有對第二期房款的支付時間予以明確約定,但雙方明確約定第二期房款系以買受人向銀行申請貸款的形式支付,由于銀行是否批準貸款、貸款審批后何時放款并不以當事人的意志而轉移,買受人可以確定的環節在于備齊貸款申請資料,及時向銀行申請貸款,并以自身條件通過銀行的足額貸款審批。即使雙方未就銀行貸款何時發放至出賣人帳戶作出約定,仍須對買受人獲得銀行貸款審批作出必要的限制,否則將會產生買受人怠于履行合同義務,使買賣合同關系處于懸而不決的狀況。

    在當事人未有相關約定的情況下,應以雙方約定的過戶時間來確定貸款獲得審批的時限。以申請銀行貸款作為支付方式的房屋買賣交易有如下流程:

    ?簽訂正式房屋買賣合同(公證)→支付首付款→買受人提交貸款申請資料→銀行與買受人簽訂抵押借款合同(審批通過)→辦理過戶及他項權證手續→銀行放貸至指定賬戶(取得產證及他項權利憑證)→房屋交接→支付尾款。

    該流程從反序來看,可以得知雖然第二期房款支付的期限系以銀行放貸時間為準,但銀行放貸系在雙方辦理過戶手續之后,而雙方之所以辦理過戶手續,其前提則是銀行通過了買受人的貸款申請。再從正序來觀察,簽訂買賣合同、支付首付款、提交貸款申請這些環節當事人均可在合同中予以明確約定履行期限,而此流程之后,銀行是否通過申請、何時通過申請則存在變數,進入當事人主觀不可控的階段。當事人唯有對其后之流程——過戶時間予以明確。綜上,從買賣交易的正反順序來看,唯有以雙方約定的過戶時間作為買受人成功獲得銀行貸款審批的時限,才可明晰雙方的權利義務,為當事人權利主張提供依據。

    二、貸款未能通過銀行審核時的責任認定

    銀行貸款若因買受人單方面原因致使無法通過審批或者未能足額通過審批,買受人此時應負何種責任?出賣人是否可直接主張逾期付款責任?由于貸款未能獲得審批與付款義務的不履行尚不能等同,買受人尚有在合理期限內再次申請貸款或者以現金補足的救濟途徑,故不能直接適用逾期付款的違約責任。具體而言,可分為以下幾種情形加以說明:

    1.當事人約定以現金補足。當事人約定當貸款不成或銀行未足額批準貸款時,買受人有以現金補足貸款的義務。有問題的是,該現金補足義務該于何時履行?如前所述,現金補足義務既然為貸款未成的后續補救措施,則其付款期限理應與貸款獲批的時限一致,即在雙方約定的過戶之日前以現金補足貸款未成部分房款,若此時買受人仍無法以現金支付房款,始構成逾期付款違約,房屋出賣人可以依據合同相關條款主張逾期付款違約責任,或在未約定違約責任時以對方不履行合同主要義務致使合同目的無法實現為由行使法定解除權,自不待言。

    2.當事人未約定以現金補足貸款,亦未約定其他救濟方式。此種情形下,司法實踐中有兩種觀點:第一種觀點認為,當事人權利義務應嚴格依照雙方合同約定內容為準,充分尊重當事人的意思自治。此種觀點主張既然當事人沒有約定在貸款未成時買受人具有以現金補足的義務,也沒有約定貸款未獲審批時的違約責任,故合同無法繼續履行的責任不可歸咎于任何一方,買受人不構成違約,不能對其苛責逾期付款責任;另一種觀點認為,判斷當事人的內心真意,不能拘泥于合同文本,應結合社會一般認知及交易慣例,對合同條文的空白進行“補完”,以最大限度保護當事人的權益。此種觀點主張,雖然當事人沒有約定以現金補足貸款不足部分,但房款支付義務不同于房款支付方式,具有付款義務的買受人仍需于過戶期限前支付房款或再次通過貸款審批,否則出賣人即有向買受人請求支付房款之權利,買受人無法履行時,出賣人即可適用逾期付款違約條款主張權利。

    比較而言,第二種觀點更為妥當,即無論當事人是否約定以現金補足貸款不足部分,房屋買受人始終負有在過戶期限前支付房款的義務,否則將承擔逾期付款違約責任。首先,從買受人主要合同義務來看,足額按期支付房款乃房屋買賣合同中買受人之最重要義務,而房款以現金還是貸款支付,則是房款支付的方式,對此房屋出賣人僅有配合義務。雖然雙方約定房款的支付方式為銀行貸款之形式,但此并不意味著出賣人放棄了向買受人主張現金支付的權利,更不意味著當貸款不成時,買受人便自動從合同約束中解脫出來,免去了繼續支付房款的義務。其次,從當事人內心真意審查,一個有效買賣契約的前提是買受人在該契約中使自己承擔支付買賣價金的義務,而在當其將此意思(無論為通過貸款還是現金)通知給出賣人時,依據當時的情境,出賣人只能理解為買受人愿意支付約定的房款。故買受人足額支付房款系出賣方最大的期待利益,至于通過何種方式支付房款,出賣人則在所不問,出賣人僅有在買受人支付房款時的受領義務,而無在支付方式上排他的故意,當事人約定以貸款形式支付房款,出賣人僅有向銀行提供資料等配合義務,在此義務完成后,出賣人收取房款的期待權并不因為貸款未獲審批而予以消滅。再次,依照二手房交易慣例,當事人往往約定當貸款不成時,買受人負有現金補足的義務,在諸多房產中介提供的格式文本中均有類似條款,故在雙方就此約定不明時,亦可依照交易慣例進行適用。

    綜上,房屋買受人在貸款不成時,仍負有于過戶期限前支付相應房款的義務,房屋出賣人在過戶期限屆至時亦有向買受人要求現金補足房款的權利,若買受人此時仍無法履行,則須承擔逾期付款之違約責任。

    三、當事人繼續配合辦理貸款情形的責任認定


    是否意味著出賣人免去了買受人現金支付的義務,免除了買受人的逾期付款違約責任呢?本案中,從雙方簽訂買賣合同之后的履約行為來看,在被上訴人第一次貸款未獲銀行批準時,上訴人沒有選擇按照合同約定要求被上訴人以現金補足房款,而是仍同意被上訴人繼續以貸款方式支付第二期房款,并積極配合被上訴人進行再次申請,上訴人的行為表明其意欲繼續履行買賣合同,而非解除合同。況且,上訴人自認于2013524日仍愿意繼續履行買賣合同,加之上訴人至520日仍發信息詢問被上訴人貸款進程的事實,已足以證明上訴人在買賣合同約定的過戶期限之后仍愿意接受被上訴人以貸款形式支付剩余房款,被上訴人也在上訴人的配合下于同年613日通過了貸款審批,故雙方的上述履約行為實際已對原約定的第二期房款支付時間進行了延期變更。

    但買受人再次辦理貸款的時限仍應受 “合理期限”之約束。本案中,雖然雙方對第二期房款延期支付的期限沒有明確約定,但對當事人意思表示的解釋不能突破誠實信用原則,超出“受領意思表示者的理解水平”,不能在出賣人繼續配合貸款的行為上強加以放任買受人無限期延長支付房款的故意,否則買受人的付款義務將失去其約束力,致使出賣人的利益受損。故,縱使雙方未就再次貸款何時獲批作出明確約定,仍應以合理期限限制買受人,以促使其盡快完成付款義務。

    本案中在被上訴人辦妥了銀行貸款手續,雙方繼續履行合同已無障礙時,上訴人于被上訴人貸款獲批同日發函解約,缺乏合同依據及法律依據。

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